Bucureștiul, mai puțin pregătit pentru cutremure decât în 1977
Bucureștiul se află într-o situație mai precară în ceea ce privește pregătirea pentru cutremure comparativ cu anul 1977, când un seism de 7.4 pe scara Richter a provocat distrugerea a peste 150.000 de apartamente și a dus la pierderea a 1.500 de vieți. La nivel oficial, se estimează că aproximativ 800 de clădiri din oraș sunt vulnerabile la un cutremur, dar experții sugerează că numărul real ar putea fi de zeci de mii.
În acest articol, parte a seriei „Bucureștiul cu bulină roșie”, ne propunem să evidențiem cum apartamentele din clădiri considerate vulnerabile sunt vândute la prețuri ce depășesc 2.000 de euro pe metrul pătrat, fără ca cumpărătorii să fie conștienți de riscurile implicate.
Conținutul seriei „Bucureștiul cu bulină roșie”
În prima parte a seriei, am discutat despre cum putem identifica dacă blocul în care locuim ar putea ceda în fața unui cutremur și importanța evaluărilor efectuate de specialiști. A doua parte a adus în prim-plan motivele pentru care nu avem o imagine clară asupra numărului total de clădiri vulnerabile din București.
Exemple de apartamente vulnerabile
Un exemplu relevant este un anunț imobiliar care promovează un apartament de 4 camere, situat la doar 10 minute de Universitate, cu o chirie de 1.300 de euro pe lună. Apartamentul se află într-un bloc construit în 1935, care a fost clasificat la începutul anilor ’90 în categoria Urgență 2, dar această informație nu este menționată în anunț.
Un alt anunț oferă un apartament cu 2 camere, de 44 de metri pătrați, într-un bloc din zona Cișmigiu, la prețul de 105.000 de euro, ceea ce înseamnă 2.300 de euro pe metrul pătrat. Deși blocul, ridicat în 1965, este încadrat tot în categoria Urgență 2, acest detaliu nu este evidențiat în descrierea proprietății.
Într-o altă zonă, un apartament de 2 camere din Iancului este listat la 120.000 de euro, echivalent cu 2.200 de euro/metru pătrat. Agenția imobiliară afirmă că blocul, construit în 1960, este încadrat la Urgență 3 și poate fi creditat.
Imobilele din categoria „Urgență”
O analiză recentă a arătat că zeci de apartamente din clădiri considerate „Urgență” sunt disponibile pentru vânzare sau închiriere. Am încercat să obținem mai multe informații de la agenții imobiliari despre ce înseamnă clasificarea „Urgență”.
Un agent a menționat că această clasificare este relevantă mai ales pentru vânzări, nu atât pentru închirieri, subliniind că există o mulțime de apartamente disponibile în aceste clădiri, indiferent de riscurile asociate.
Seria „Bucureștiul cu bulină roșie” continuă să exploreze aceste subiecte critice pentru a aduce la lumină riscurile pe care locuitorii capitalei le asumă în căutarea unei locuințe.
Clasificarea Riscului Seismic în București
În București, clădirile sunt clasificate în trei categorii de risc seismic, marcate prin cifrele 1, 2 și 3, precum și în funcție de niveluri de urgență, tot cu aceleași cifre. De exemplu, Urgența 2 corespunde în mod practic unui risc seismic de nivel 5. Această clasificare are un impact semnificativ asupra pieței imobiliare, așa cum a subliniat un agent imobiliar care oferea spre închiriere un apartament în zona Cișmigiu, situat într-un bloc încadrat la U2.
„Clasa U2 indică faptul că imobilul prezintă anumite vulnerabilități în caz de cutremur. Conform informațiilor disponibile, băncile nu acordă credite pentru clădirile încadrate la U2”, a afirmat un alt agent imobiliar, care încerca să vândă un apartament dintr-un alt bloc cu aceeași clasificare.
Realitatea Clasei „Urgență”
Este important de menționat că informațiile oferite de primii doi agenți imobiliari sunt în mare parte eronate. Expertizarea clădirilor din București a început în 1991, iar atunci nu existau clasificări de risc seismic, ci doar niveluri de „urgență”. Vom explora acest context istoric pentru a clarifica evoluția acestor clasificări la finalul articolului.
După șase ani de expertiză, s-a estimat că în București există aproximativ 2.000 de clădiri care necesitau intervenții de consolidare într-un interval de la 2 la 10 ani. Astfel, au apărut clasificările „U”, care se referă la clădiri încadrate la nivelul de „Urgență”. În acest context, U1 însemna că o clădire trebuie consolidată în următorii doi ani, U2 în următorii cinci ani, iar U3 în următorii zece ani.
Evoluția Clasificărilor de Risc
Clasa „Urgență” a fost eliminată la sfârșitul anilor ’90, când au fost introduse clasificările de risc seismic. Foarte puține dintre clădirile încadrate inițial la „U” au fost ulterior reexpertizate și incluse într-o clasă de risc seismic. Majoritatea au rămas încadrate la „Urgență”. În prezent, după aproape 30 de ani, există în București încă peste 1.500 de clădiri care sunt doar încadrate la „U”.
Matei Sumbasacu, inginer constructor și fondator al organizației Re:Rise, a subliniat: „Pe hârtie, aceste clădiri nu există. Ne prefacem că nu avem cunoștințe despre ele”.
Riscul Seismic Real al Clădirilor cu „U”
Este esențial de subliniat că clădirile încadrate la Urgență nu sunt automat echivalente cu o clasă de risc seismic. De exemplu, U1 nu înseamnă neapărat Risc Seismic 1, la fel cum U2 nu implică Risc Seismic 2. Pentru a determina clasa de risc seismic, este necesară o nouă expertiză a acestor clădiri.
Autoritățile din București au fost solicitate să ofere o listă a clădirilor care au fost reexpertizate și încadrate în clasele de risc seismic. Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS) a raportat că 52 de clădiri din București, inițial încadrate la U1, U2 și U3, au fost reexpertizate între 2020 și 2024 și au primit o nouă clasificare.
Reevaluarea clădirilor în funcție de riscul seismic
În urma unei analize detaliate, din cele 52 de clădiri inițial încadrate în clasele U1, U2 și U3, doar o singură clădire a fost reîncadrată la Risc Seismic 2. Restul au fost clasificate la Risc Seismic 1. Matei Sumbasacu a subliniat că toate clădirile care au fost mutate în clasa de Urgență erau considerate „foarte vulnerabile” în fața unui posibil cutremur.
„Foarte vulnerabil înseamnă că, pe baza analizei realizate la vremea respectivă – care poate că era mai puțin avansată și nu era 100% precisă, așa cum sunt acum – experții tehnici au concluzionat că aceste clădiri pot suporta maximum 35% din cutremurul de calcul, cel pentru care ne pregăteam în anii ’90”, a explicat Sumbasacu.
Conceptul de cutremur de calcul
Termenul „cutremur de calcul” se referă la un scenariu ipotetic utilizat în proiectarea seismică a construcțiilor. Proiectanții folosesc acest concept pentru a evalua rezistența la cutremur a unei clădiri. Cu cât procentul de rezistență se apropie de 100%, cu atât clădirea este mai capabilă să facă față cutremurului simulat.
În cazul clădirilor încadrate la Urgență, procentele de rezistență variate sunt între 0-15% pentru U1, 15-25% pentru U2 și 25-35% pentru U3. „Dacă o clădire reușea să suporte 35% din cutremurul de calcul din 1997, în prezent ar putea susține aproximativ 20% din cutremurul de calcul estimat pentru 2025. De asemenea, au trecut aproape 30 de ani de când aceste clădiri au fost evaluate, ceea ce reprezintă aproape 60% din durata de viață a unei construcții. În această perioadă, ele s-au degradat fără a fi consolidate”, a adăugat Sumbasacu.
Normele actuale de evaluare a riscului seismic
Potrivit lui Matei Sumbasacu, „dacă în anii ’90 o clădire a fost încadrată la U1, conform normelor actuale, care sunt mult mai stricte, ar fi cel mai probabil clasificată în Risc Seismic 1. Afirmarea agenților imobiliari că aceste clădiri nu sunt incluse în clasele de risc seismic este o chestiune de interpretare a limbii române, dar nu înseamnă că imobilul nu prezintă riscuri în prezent”, a declarat inginerul Andrei Teodorescu.
Clasificarea clădirilor și dificultățile financiare
Este important de menționat că toate clădirile pot fi încadrate într-o clasă de risc seismic. Clădirile recente sunt, de obicei, clasificate la Risc Seismic IV, în timp ce cele vulnerabile la cutremur sunt incluse în Risc Seismic I și II. Băncile sunt reticente în a oferi credite pentru clădirile marcate cu „U”. Un agent imobiliar a raportat că, în cazul unui bloc de pe Bulevardul Chișinău construit în 1980, doar trei instituții financiare oferă credite pentru proprietățile încadrate la Urgență 2.
Cătălina Roibu, broker de credite imobiliare, a confirmat că, chiar și cele trei bănci care acordă astfel de credite impun condiții adiționale, precum un avans mai mare, ce poate ajunge până la 50% din prețul imobilului, necesitatea unei asigurări care să acopere riscul de cutremur și clasificarea imobilului într-o anumită categorie de Risc Seismic.
Restricții în acordarea creditelor pentru imobile cu risc seismic
Băncile au decis să nu acorde credite pentru achiziționarea imobilelor încadrate în categoriile de Risc Seismic I și II. Conform analizei realizate de brokerul Cătălina Roibu, multe clădiri aflate în stare de urgență sunt clasificate în aceste categorii, ceea ce le face neeligibile pentru finanțare bancară.
Brokerul a subliniat că, în urma evaluărilor pentru stabilirea riscurilor seismice, clădirile sunt adesea încadrate în aceste categorii care nu permit accesul la credite. O altă problemă semnalată de Roibu este că reabilitarea acestor clădiri nu a fost realizată în timpul prevăzut, ceea ce îngreunează și mai mult situația.
Context istoric al clădirilor cu risc seismic
Matei Sumbasacu, fondator al organizației Re:Rise, a explicat că, imediat după cutremurul din 1977, autoritățile au identificat aproximativ 2.000 de clădiri din București ce necesitau intervenții urgente. Totuși, această problemă a fost ignorată de conducerea vremii, în special de Nicolae Ceaușescu, și abandonată până după Revoluție.
Inginerul Gheorghe Ursu a încercat să atragă atenția asupra acestor clădiri în 1979, adresându-se Radio Europa Liberă cu privire la insuficiența intervențiilor post-cutremur. Din păcate, Gheorghe Ursu a murit în 1985, după ce a fost torturat de autorități, fiind arestat sub acuzația de deținere ilegală de valută.
Intervenții recente ale statului român
După Revoluție, în anii ’90, statul român a început să abordeze problema clădirilor cu risc seismic. În 1991, a demarat prima expertizare a imobilelor din București, însă la acea vreme nu existau clase de risc seismic, ci doar categorii de „urgență”. Noțiunea de clasă de risc seismic a fost introdusă pentru prima dată între 1996 și 1997, permițând autorităților să clasifice clădirile expertizate anterior.
În 1997, Clasa de Risc Seismic I era definită ca fiind „clasa corespunzând construcțiilor cu risc ridicat de prăbușire la cutremure”. Ulterior, între 2008 și 2009, au fost adoptate acte oficiale care au introdus criterii cantitative pentru evaluarea clădirilor, iar acestea au fost actualizate din nou în 2019, conform informațiilor furnizate de Ministerul Dezvoltării.
