Schema Nordis: Parlamentarii caută soluții pentru protejarea consumatorilor
Schema Nordis, despre care DIICOT afirmă că a prejudiciat sute de români cu sume semnificative, a determinat parlamentarii să caute modalități pentru a preveni repetarea unor astfel de situații. În acest context, au fost consultate opiniile a doi avocați specializați în drept bancar și imobiliar pentru a discuta măsurile necesare pe care aleșii ar trebui să le adopte pentru protecția cetățenilor.
Detalii despre Schema Nordis
Potrivit procurorilor DIICOT, Schema Nordis reprezintă „un mecanism complex de fraudă imobiliară”, în cadrul căruia sute de persoane au plătit avansuri pentru apartamente care nu au fost niciodată construite. În prezent, compania se află în insolvență, iar 450 de păgubiți încearcă să recupereze banii plătiți. Aceștia au solicitat, de asemenea, modificarea legislației existente.
Propuneri legislative în curs
Săptămâna viitoare, aleșii din coaliția PSD-PNL-UDMR sunt așteptați să propună un proiect de lege care, odată promulgat, ar trebui să protejeze clienții de potențiale escrocherii din partea dezvoltatorilor imobiliari. Avocații Daniel Moreanu și Alexandru Iorgulescu au fost consultați pentru a oferi perspective asupra soluțiilor legislative necesare.
Problemele legislative existente
Daniel Moreanu a evidențiat că „actualul Cod civil nu oferă protecție cumpărătorilor” în situații asemănătoare cu cea a Schemei Nordis. Legea nu specifică modul în care dezvoltatorii pot utiliza avansurile plătite de clienți și nu garantează restituirea acestora în cazul în care proiectele nu se realizează. De asemenea, Alexandru Iorgulescu a subliniat că antecontractele încheiate între cumpărători și dezvoltatori nu sunt înregistrate în Cartea Funciară, ceea ce permite vânzarea repetată a acelorași apartamente.
Limitarea avansului ca soluție
Una dintre măsurile discutate de partidele politice și experți în dreptul civil este limitarea sumei pe care clienții o pot plăti drept avans. Daniel Moreanu a explicat că, în prezent, dezvoltatorii oferă clienților opțiuni: un avans mai mic, dar cu un preț mai mare pentru apartament, sau un avans mai mare, dar cu un preț redus. Această strategie exploatează lăcomia umană, determinând clienții să opteze pentru avansuri mai mari. Limitarea avansurilor ar putea elimina această capcană, protejând astfel consumatorii de eventualele escrocherii.
Riscurile achiziționării apartamentelor în stadiu de construcție
Doctorul în drept subliniază că, atunci când un cumpărător decide să achiziționeze un apartament aflat în construcție, acesta devine în mod implicit un partener de afaceri al dezvoltatorului. Astfel, cumpărătorul își asumă o serie de riscuri, printre care se numără întârzierile în finalizarea proiectului, obținerea actelor necesare la finalizarea construcției sau chiar insolvența dezvoltatorului.
Mecanisme de protecție pentru cumpărători
Avocatul Alexandru Iorgulescu atrage atenția asupra necesității implementării unui mecanism de garantare a restituirii avansurilor. Conform acestuia, în cazul în care proiectul eșuează din diverse motive, persoana care a plătit avansul ar trebui să aibă dreptul de a recupera banii. Iorgulescu avertizează că o intervenție bruscă care limitează avansul la un anumit procent din valoarea apartamentului, fără o analiză economică adecvată pentru țara noastră, ar putea afecta libertatea contractuală și ar putea bloca piața imobiliară, ceea ce ar fi dăunător pentru cumpărători.
Avocatul mai subliniază importanța utilizării avansului exclusiv pentru cheltuieli legate de proiect. El aduce în discuție cazul Nordis, unde o parte din cauza insolvenței a fost cheltuirea ineficientă a fondurilor primite de la cumpărători.
Înscrierea antecontractului în Cartea Funciară
Avocatul Daniel Moreanu propune două măsuri suplimentare, printre care se numără obligativitatea înscrierii antecontractului (sau promisiunii de vânzare-cumpărare) în Cartea Funciară. Această măsură ar preveni vânzarea repetată a aceluiași apartament. Deși legea permite această înscriere, nu o impune, ceea ce a condus la situații precum cea de la Nordis, unde părțile au ales să nu noteze antecontractul.
Moreanu explică faptul că, în prezent, în perioada pre-intabulării, în Cartea Funciară apare doar terenul, ceea ce limitează posibilitatea de a realiza o publicitate eficientă pentru proiectul imobiliar. Astfel, este necesară nu doar obligativitatea notării antecontractelor, ci și intervenții punctuale suplimentare, conform specialiștilor consultați.
Provocările acordului în cadrul proiectelor imobiliare
Avocatul Daniel Moreanu a identificat o soluție pentru a facilita procesul de acordare a aprobărilor, având în vedere că notarea antecontractelor ar necesita obținerea acordului tuturor cumpărătorilor la finalizarea proiectului. Într-o situație ipotetică în care 150 de antecontracte sunt notate, obținerea acordului de la toți aceștia ar putea fi complicată, mai ales dacă unii nu sunt disponibili sau nu doresc să colaboreze. Aceasta este o explicație pertinentă pentru care unii dezvoltatori se opun notării contractelor în Cartea Funciară, nu dintr-un interes ascuns, ci din cauza complexității legale pe care o implică.
Propuneri pentru îmbunătățirea legislativă în domeniul imobiliar
În prezent, există dificultăți în procesul de intabulare a proprietăților, din cauza necesității obținerii acordului tuturor cumpărătorilor. Doctorul în drept, Daniel Moreanu, sugerează integrarea în regulamentul de recepție a unei mențiuni care să stipuleze că aprobarea clientului este necesară pentru dezlipiri și alte operațiuni cadastrale.
Polița de asigurare propusă pentru dezvoltatori
Un alt subiect de discuție între parlamentari este obligativitatea dezvoltatorilor de a încheia o poliță de asigurare destinată acoperirii riscurilor legate de transferul de proprietate. Avocații consultanți susțin că această inițiativă ar putea fi dificil de implementat și ar putea să nu aducă beneficii considerabile, fiind mai degrabă „o perdea de fum”. Aceștia menționează că în România nu există asigurători capabili să ofere astfel de polițe la o scară largă, iar introducerea acestora ar putea duce la creșterea prețurilor apartamentelor.
Consultări cu actorii din domeniu
Parlamentarii din coaliție au început consultările cu dezvoltatorii imobiliari, Uniunea Națională a Notarilor Publici, Consiliul Legislativ și Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Prima întâlnire a avut loc recent, iar liderul senatorilor PSD, Daniel Zamfir, a anunțat că proiectul va fi supus dezbaterii publice săptămâna viitoare. El a subliniat că noua lege va permite înscrierea provizorie în Cartea funciară a clienților care plătesc un avans, iar fondurile respective vor fi utilizate exclusiv pentru dezvoltări imobiliare.
Discrepanțe în opinii și responsabilități
Daniel Zamfir a menționat că opiniile diferă în legătură cu limitarea avansului plătit de cumpărători și că nu se ia în considerare introducerea asigurărilor. „Cineva, dacă dorește de bună-voie să plătească sume mari pe niște planuri, este alegerea lui”, a declarat Zamfir, subliniind că doar un singur proiect legislativ va fi avansat, în contextul în care au fost propuse anterior trei proiecte distincte de către PSD, PNL și USR.
Responsabilitatea autorităților
Avocatul Alexandru Iorgulescu a evidențiat că lacunele legislative nu sunt singurele cauze ale eșecului în cazul Nordis. El a subliniat că autoritățile statului au o responsabilitate de a analiza activitatea companiilor și de a interveni la timp. Iorgulescu a menționat că s-au permis construcții fără autorizație, deducerea cheltuielilor necorespunzătoare și comunicarea de stadii false de construcție, ceea ce a afectat grav situația. Autoritățile precum ANAF, ISC și ANPC aveau obligația de a interveni în aceste cazuri.
